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Loi Carrez : comment éviter les litiges ?


Destinée à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour éviter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente ...

Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente . Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale.


Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5%), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop3.

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix."


Un mesurage spécifique


Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres."

L'article 4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.

 

 

Vente : les diagnostics obligatoires


Le 1er janvier est entré en vigueur un nouveau dispositif obligatoire en cas de vente ou d'achat d'un bien : le diagnostic technique des installations électriques. Petit rappel de tous les diagnostics à effectuer avant une transaction immobilière.

 

La règle

 

Le vendeur d'un bien immobilier doit le soumettre, à ses frais, à un ensemble d'« examens », et ce, avant la signature de la vente.

Objectif : permettre au candidat à l'acquisition d'acheter en toute connaissance de cause, qu'il s'agisse de la présence de plomb, de termites ou d'amiante, de l'état des installations de gaz, de l'exposition à des risques naturels et technologiques, de la performance énergétique du bien, et plus récemment, de l'état des installations électriques. Ces renseignements seront ensuite collectés dans un « dossier de diagnostic technique » annexé à la signature du compromis, ou, au plus tard, à l'acte de vente notarié.

Plomb, amiante, termites

Tout bien construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l'objet d'une analyse en matière de plomb. Un « constat de risque d'exposition au plomb » (CREP) permet de détecter et d'identifier la présence de ce métal dans les parties privatives d'une maison, ou d'un immeuble. Objectif : prévenir les intoxications liées à la dégradation du matériau. Depuis le 12 août 2008, le syndic doit également tenir à disposition de tous les occupants un CREP dans les parties communes.

Le même principe de prévention régit le diagnostic « amiante ». Un document baptisé « état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante » doit informer l'acquéreur d'un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sur la quantité, la situation et l'état de conservation des éléments susceptibles d'en contenir.

Il existe un troisième ennemi, qu'il est préférable d'éradiquer avant toute signature : les termites. Premier réflexe à adopter : vérifier si un arrêté préfectoral exige le diagnostic « termites », auprès de la mairie, du département, de la préfecture ou encore de la DDE du lieu concerné. Le cas échéant, une déclaration devra être effectuée en mairie au cours du mois qui suit la découverte, avant un traitement des charpentes destiné à éliminer les termites, et ce, aux frais du propriétaire. Mieux vaut donc anticiper, et prévoir une clause, dans le compromis, négociant la prise en charge du traitement parasitaire en cas de mauvaise surprise.

 

Gaz

 

Depuis le 1er novembre 2007, le gaz fait aussi l'objet d'une observation méticuleuse, dans les logements au sein desquels l'installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans (sauf en présence d'une attestation de conformité « Qualigaz »). Une description précise, qui doit dater de moins de 3 ans, décrit l'état général et les modes d'aération de l'équipement.

Risques naturels et technologiques

Inondation, séisme, explosion : certaines zones géographiques sont concernées par des risques qu'il est indispensable de connaître. Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur d'un logement, ou d'un terrain implanté en zone « sensible » - quelle que soit sa destination - doit en informer l'acquéreur, au sein d'un « état des risques naturels et technologiques » datant de moins de 6 mois (informations et formulaires à retirer auprès de la mairie, du département ou de la préfecture). Un document qui permet de prendre connaissance de la présence locale d'un plan de prévention des risques, ou encore d'une zone de sismicité, assorti des comportements à adopter en cas d'urgence.

Performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est le seul à n'avoir qu'une valeur d'information. Valable 10 ans, il concerne obligatoirement les ventes de bâtiments existants, mais aussi les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Les informations qu'il délivre concernant les consommations d'énergie du logement - estimées ou réellement constatées - sont réunies dans des « étiquettes énergie » accompagnées de conseils pour améliorer le résultat obtenu (aération, régulation des appareils de chauffage, choix de l'éclairage basse consommation...).

 

Sanctions

 

L'absence de l'un de ces diagnostics obligatoires entraine, pour le vendeur, l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Exception faite, toutefois, du diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur indicative.

Mise en oeuvre

Alors que l'état des risques naturels et technologiques peut être rédigé par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.


L'état des installations d'électricité, nouvelle obligation « 2009 »

 

Le 1er janvier a officiellement marqué l'entrée en vigueur du petit dernier de la famille des diagnostics, « l'état des installations d'électricité ». Réservé, comme le diagnostic « gaz », aux équipements intérieurs réalisés depuis plus de 15 ans (sauf en présence d'une attestation de conformité CONSUEL ou PROMOTELEC datant de moins de 3 ans), il doit également être délivré à l'acquéreur, par le vendeur, à partir des éléments suivants :

vérifier la présence et l'accessibilité d'un appareil
général de commande et de protection

s'assurer de l'efficacité d'au moins un dispositif différentiel, avec prise de terre à l'origine de
l'installation électrique sur chaque circuit

veiller au bon état d'un dispositif de protection contre les surintensités

rechercher l'existence d'une liaison équipotentielle et d'un équipement adapté dans les locaux où l'eau circule (salle de bains) sur l'ensemble de l'installation électrique, détecter tous les éléments vétustes présentant des risques.

 

 

L'acte authentique : un acte solennel


L'acte authentique présente des caractéristiques singulières qui le distinguent des actes courants. Il est au coeur de la matière immobilière où il se révèle souvent obligatoire.

 

Qu'est-ce qu'un acte « authentique » ?

 

En droit français, l'acte authentique est « celui qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises »(1). Ainsi, contrairement aux actes sous « seing privé », la forme authentique requiert l'intervention d'un officier ministériel ayant compétence et capacité légale pour rédiger, signer et faire signer l'acte. Il peut s'agir d'un notaire, ou encore d'un huissier de justice.

 

Quand l'acte authentique s'impose-t-il ?

 

La loi impose le recours à la forme authentique pour un certain nombre de conventions: contrat de mariage, donation, testament notarié...
En matière immobilière, l'acte authentique est obligatoire, par exemple, pour l'apport d'un immeuble à une société civile immobilière (SCI), la constitution d'une hypothèque, ou encore pour les baux de plus de 12 ans. Il l'est aussi, et surtout, pour les contrats de vente d'immeuble : compromis, promesse unilatérale de vente (2), contrat définitif de vente en l'état de futur achèvement (VEFA). Dans le cas du compromis, il faut distinguer deux temps :

 

Signature de l'avant-contrat

 

Une fois les conditions de la vente définies, acheteur et vendeur peuvent signer un premier contrat, dit « avant-contrat ». L'agent immobilier, qui a mis en relation les parties peut se charger lui-même de préparer l'acte, afin d'en adapter les clauses aux besoins des parties. Le compromis vaut vente dès sa signature, mais ses effets seront retardés jusqu'à l'accomplissement d'une formalité : la « réitération » par acte authentique. Le délai entre avant-contrat et acte authentique permettra de réunir les pièces nécessaires à la vente (certificat d'urbanisme, extrait cadastral, accord de prêt, etc.).

Réitération par acte authentique

Le notaire réunit acheteur et vendeur à jour fixe, ainsi, le cas échéant, que l'agent immobilier ayant négocié la vente. Il fait lecture de l'acte, vérifie les identités et capacités des parties avant de recueillir leurs signatures, puis signe l'acte à son tour. Le sceau notarial confère à la convention son caractère d'authenticité. Elle sera ensuite conservée dans les archives de l'office.
A noter : l'original de l'acte authentique notarié s'appelle la « minute ». Les copies remises aux parties sont surnommées « grosses » ou « expéditions ».